Urban Sleeping Lab

ปัญหาที่พักอาศัยในเมืองราคาเกินเอื้อม เป็นหนึ่งในประเด็นสำคัญ โดยเฉพาะกับกลุ่มประชากรวัยแรงงาน หรือ พนักงานออฟฟิศที่มีทางเลือกจำกัด ต้องจำใจยอมรับค่าเช่าห้องรายเดือนราคาสูง  หรือ ย้ายออกไปอยู่นอกเมืองเพื่อจะเดินทางเข้ามาทำงาน 

จากทางเลือกเหล่านี้เห็นได้ชัดว่า ตำแหน่งของที่พักอาศัยสำหรับวัยทำงานเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่ส่งเสริมสร้างคุณภาพชีวิตที่ดี แต่ถูกกดทับเอาไว้ด้วย การรวมศูนย์ของแหล่งงานในบริเวณใจกลางเมือง ซึ่งส่งผลให้เกิด การขยายตัวของเมืองอย่างไร้ทิศทาง (Urban sprawling) หรือ การเกิดรถติดในเข้างานและเลิกงาน (Rush hours) รวมถึง ค่าแรงของประชากรกลุ่มวัยแรงงานที่เท่าเดิม สวนทางกับราคาของที่พักอาศัยในเมืองที่สูงมากยิ่งขึ้นทุกปีที่ไม่มีความสอดคล้องกัน  ส่งผลทำให้เกิดการย้ายออกนอกเมืองเพื่อลดค่าใช้จ่ายและส่งผลให้ในอนาคต

“ที่อยู่อาศัยประเภทห้องพักมีแนวโน้มขนาดเล็กลง และมีราคาแพงขึ้น"

Managing Director at JLL

แต่ถึงใจกลางเมืองที่ดูเหมือนจะเเน่นจากการที่มีคอนโด หรือ ที่พักอาศัยที่กระจุกตัวขึ้นมาจำนวนมาก ทำให้ดูเหมือนไม่มีที่ว่างแล้วแต่ในความเป็นจริงในใจกลางเมืองกรุงเทพฯ มีพื้นที่พักอาศัยมากกว่าที่คิด แต่จะถูกซ่อนตัวไว้ในรูปแบบ อาคารพาณิชย์ หรือ เข้าใจกันง่ายๆว่า “ตึกแถว” 

จากการศึกษาพบว่า ตึกแถว ร้างประกาศขาย-เช่าในพื้นที่เมืองมีมากกว่า 2000+ ตึก และเฉพาะในเมืองเก่ามีตึกร้าง ประกาศขาย-เช่าถึง 547 ตึก ซึ่งแสดงให้เห็นถึงโอกาสการพัฒนาตึกแถวเหล่านี้ให้เป็นพื้นที่พักอาศัยราคาจับต้องได้ในอนาคต

จากปัญหาข้างต้นโครงการนี้จะเน้นการพัฒนาที่พักอาศัยราคาจับต้องได้ในเมือง เพื่อแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยราคาเกินเอื้อม ให้แก้กลุ่มแรงงานจบใหม่ในกรุงเทพฯ โดยมีวัตถุประสงค์ดังนี้

1. ได้อาคารต้นแบบพื้นที่อยู่อาศัยร่วมกัน (Co-Living Space) ภายในพื้นที่เขตป้อมปราบศัตรูพ่าย กรุงเทพมหานคร จำนวน 1 พื้นที่/อาคาร 

2. ได้ต้นแบบแพลตฟอร์มออนไลน์ที่รวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับธุรกิจด้าน Co-living และ Co-Working ในรูปแบบของเว็บแอปพลิเคชัน 

โครงการ Urban Sleeping Lab มีลักษณะเป็นอาคารที่อยู่อาศัยร่วมกันพร้อมทั้งมีพื้นที่สำหรับสำนักงาน ด้านการออกแบบตัวอาคารจะถูกออกแบบให้มีพื้นที่สามารถอยู่ร่วมกันและพื้นที่ส่วนตัวเพื่อให้ First Jobber และชุมชน สามารถอยู่ร่วมกันในพื้นที่ใกล้ที่ทำงาน ดังนั้น Urban Sleeping Lab จึงเป็นนวัตกรรมที่ตอบโจทย์วิถีชีวิตของคนเมืองที่มักจะย้ายไปใกล้ที่ทำงานของตน แม้จะไม่ใช่การย้ายที่อยู่ถาวรแต่ก็ยังสามารถอยู่ร่วมกันเป็นครอบครัวเดียวกันได้ ดังนั้น Co-living ที่ใกล้ที่ทำงานและสามารถแบ่งเบาภาระค่าใช้จ่ายจะช่วยลดค่าครองชีพและลดเวลาการเดินทางเพิ่มเวลาการพักผ่อน ส่งเสริมสมสมดุลชีวิตการทำงาน (Work-Life balance)  โดยเบื้องต้นจะสามารถประหยัดค่าใช้จ่ายได้ถึง 3,000-5,000 บาทต่อเดือน นอกจากนั้นการอยู่ร่วมกันจะช่วยแก้ไข้ปัญหาด้านพื้นที่และกายภาพ โดยจะทำให้ชุมชนนางเลิ้งเป็นย่านที่มีชีวิตชีวามากขึ้น นอกจากเป็นที่อยู่อาศัยของทีมงานแล้ว Urban Sleeping Lab ยังสามารถใช้รองรับนักศึกษาฝึกงานจากต่างประเทศ ชนบท หรือนักเรียนแลกเปลี่ยน ในระยะยาวโครงการนี้สามารถเป็นแบบอย่างสำหรับการสร้าง Co-Living เพื่อเป็นสวัสดิการพนักงานในขณะเดียวกัน Co-living ก็ได้ฟื้นฟูชุมชนไปด้วย Urban Sleeping Lab จะสร้างแรงผลักดันทางสังคม เพื่อเพิ่มรูปแบบการใช้ชีวิตทางเลือกที่สัมพันธ์กับไลฟ์สไตล์ของคนรุ่นใหม่ และโครงการนำร่อง Co-living ที่สร้างทีมที่มีความสุขและเสริมสร้างสภาพแวดล้อมการทำงานที่ดีส่งเสริมสมดุลชีวิตการทำงาน (Work-Life balance) เพิ่มการเข้าถึงโอกาสในการทำงาน และดึงดูเยาวชนทักษะสูงเข้ามาร่วมตัวกัน ซึ่งในระยะต่อไปนั้นโครงการจะมีรูปแบบการดำเนินงานเพื่อเสริมสร้างนวัตกรรมด้านที่อยู่อาศัยแบบ Co-living ไปยังพื้นที่อื่นภายในกรุงเทพมหานคร เนื่องจากปัญหาการถือครองที่ดินและอาคารไม่ได้มีการใช้ประโยชน์จากทรัพยากรที่ครอบครอง และทรัพยากรจากชุมชนโดยรอบอย่างเต็มประสิทธิภาพนั้น ไม่ได้เกิดขึ้นเพียงแค่พื้นที่ย่านนางเลิ้งเท่านั้น แต่ยังปรากฏขึ้นทั่วไปในพื้นที่จังหวัดกรุงเทพมหานคร ทางผู้วิจัยจึงได้มีความต้องการต่อยอดโครงการไปยังพื้นที่อื่นๆในจังหวัดกรุงเทพ เพื่อให้เกิดรูปแบบธุรกิจที่สามารถสนับสนุนรูปแบบการใช้ชีวิตของประชากรและชุมชนภายในพื้นที่ ควบคู่ไปกับการพัฒนาย่านในระยะยาว อีกทั้งยังเป็นการดึงเอาทรัพยากรภายในพื้นที่ให้เกิดประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้นอีกด้วย

โดย Urban Sleeping Lab เป็นนวัตกรรมใหม่ที่จะนำรูปแบบ Co-living มาใช้ในการจัดการที่อยู่อาศัยและพัฒนาฟื้นฟูเมืองในระดับย่าน/ชุมชนไปในเวลาเดียวกัน โดยกระบวนการการบริหารจัดการของ Co-living เป็นถูกยอมรับอย่างมากในยุโรป และอเมริกา เนื่องจากเป็นแนวทางในการแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยที่ได้รับการทดสอบ และสามารถตอบสนองความต้องการของผู้อยู่อาศัยในเขตเมืองที่ต้องการเข้ามาอาศัยใกล้แหล่งงานเพื่อคว้าโอกาสทางเศรษฐกิจ ซึ่ง Co-living นำเสนอแนวทางที่ทันสมัยและยืดหยุ่น สอดคล้องกับพฤติกรรมผู้บริโภคและไลฟสไตล์ของคนรุ่นใหม่ Co-Living เป็นหลักการอยู่ร่วมกันและใช้พื้นที่ว่างให้เกิดประโยชน์สูงสุด ในขณะเดียวกันก็ส่งเสริมความสามัคคีทางสังคมในหมู่ผู้อยู่อาศัย

โดยนวัตกรรมที่เกิดขึ้นภายใต้การดำเนินงานของโครงการนี้นั้น สามารถแบ่งออกเป็น 3 ประเภทหลัก ดังนี้ 

1.Co-living-working design and development และ แนวทางการใช้ประโยชน์อาคารที่ไม่ได้ถูกใช้ประโยชน์อย่างเต็มประสิทธิภาพ 

การใช้นวัตกรรม Co-Living เข้ามาปรับปรุงย่านทำให้เศรษฐกิจของสหรัฐฯ เกิดการฟื้นฟู ผ่านการเกิดย่านที่ขับเคลื่อนด้วยเทคโนโลยีมากขึ้น เมืองหลวงแห่งความรู้ เช่น ซานฟรานซิสโก นิวยอร์ก บอสตัน ลอสแองเจลิส และซีแอตเทิล ที่กำลังเป็นที่ต้องการมากขึ้นสำหรับบุคคลากรทักษะสูง (Angelini, 2021)นอกจากนี้ยังมีการนำ Co- Livingมาแก้ปัญหาพื้นที่ทิ้งร้างเสื่อมโทรมและอาคารที่ไม่ถูกใช้งานอย่างเต็มประสิทธิภาพในเขตเมือง เช่น ในประเทศอังกฤษ บริษัท Urban Splash ได้สร้างบ้านมากกว่า 5,000 หลังในพื้นที่ 1.5 ล้านตารางฟุตในโครงการฟื้นฟูกว่า 60 โครงการในประเทศอังกฤษ ซึ่งใช้ Co-living and Co-working เป็นนวัตกรรมที่อยู่อาศัยในการฟื้นฟู

2.การสร้างพื้นที่ผ่านการใช้ Co-living solution และ การมีส่วนร่วมกับชุมชน

Place-making เป็นกระบวนการพัฒนาพื้นที่ที่ใช้ในการพัฒนาย่านนวัตกรรมของโครงการย่านนวัตกรรม กรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นรูปแบบกระบวนการพัฒนาพื้นที่แบบ Placemaking คือการสร้างสถานที่และมุ่งเน้นไปที่การเปลี่ยนแปลงพื้นที่สาธารณะเพื่อกระชับความสัมพันธ์ระหว่างผู้คนและสถานที่ โดยอาศัยการมีส่วนร่วมของชุมชนอย่างมาก วิสัยทัศน์เกี่ยวกับ Placemaking สะท้อนถึงวิถีชีวิต กิจกรรม ความภาคภูมิใจ และเอกลักษณ์ของชุมชน โดยจะถูกสร้างออกมาในรูปแบบที่เปลี่ยนแปลงง่าย รวดเร็ว และราคาเอื้อมถึง สอดคล้องกับวิสัยทัศน์ของ Co-Living โดยจะมุ่งเน้นการทำงานร่วมกับส่วนรวมและใช้ทรัพยากรที่มีอยู่แล้วให้เกิดประโยชน์ในวงกว้างมากที่สุด

3.  Urban Sleeping lab : Co-living and Co-working Platform 

เป็นการพัฒนาแบบฟอร์มออนไลน์เกี่ยวกับธุรกิจด้าน Co-living และ Co-working ที่รวมเอาชุดข้อมูลอาคารร้าง/อาคารที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์เมือง ราคาที่ดิน ราคาค่าเช่าอาคาร ลักษณะเด่นของย่านที่ส่งเสริมต่อการลงทุนการวิเคราะห์แนวโน้มการพัฒนาอาคารและผลกระทบทางด้านเศรษฐกิจที่เกิดกับย่าน (Market Intelligence) และนโยบายสนับสนุนการใช้อาคารโดยภาครัฐ เพื่อเป็นข้อมูลในการตัดสินใจลงทุนด้าน Co-living and Co-working Platform ที่นำเสนอตัวชี้วัดระดับย่าน 6 ปัจจัยเพื่อแสดงศักยภาพของย่านที่มีความโดดเด่น ประกอบด้วย Tech & Financial Hub ด้าน Venture Capital Deals & Growth ด้าน Housing Affordability ด้าน University Population ด้าน General Population & Human Development Index และด้าน Quality of Life ซึ่งเป็นปัจจัยชี้วัดแนวโน้มการเติบโตของ ธุรกิจ Co-living and Co-working Platform

Urban Sleeping Lab นั้น เป็นการเติมช่องว่างทางสังคมเกี่ยวกับที่พักอาศัยระยะยาว ที่ในปัจจุบันที่คนในพื้นที่เมืองเศรษฐกิจอย่างกรุงเทพมหานครพักอาศัยส่วนใหญ่จะเป็น หอพัก อพาร์ทเม้นท์ คอนโดมิเนียม ซึ่งราคาของที่อยู่อาศัยเหล่านี้จะสูงขึ้นตามทำเลที่ตั้ง ระบบขนส่ง สิ่งอำนวยความสะดวกภายในอาคาร ขนาดของห้อง และบริการอื่นๆ ที่เอื้อต่อคุณภาพชีวิตที่ดีของผู้อยู่อาศัยในเมือง แต่ลักษณะที่อยู่อาศัยแบบนี้ทำให้คนส่วนใหญ่มีพื้นที่ส่วนตัวสูงขึ้น ปฏิสัมพันธ์กับคนรอบตัวลดลง แต่ในทางกลับกัน Co-Living เป็นแนวคิดที่ช่วยลดราคาค่าเช่าพร้อมกับขนาดพื้นที่ส่วนตัวที่เล็กลง แต่สิ่งอำนวยความสะดวกอย่าง ห้องครัว ห้องรับแขก ห้องหนังสือ พื้นที่กิจกรรมก็ยังคงมีอยู่ใน Co-living แต่เพียงถูกย้ายมาในพื้นที่ส่วนกลางเพื่อเพิ่ม ปฏิสัมพันธ์ระหว่างกันของผู้อยู่อาศัยมากขึ้น และเนื่องจากราคาค่าเช่าที่ถูกลง ในขณะที่อยู่ใกล้แหล่งงาน และมีระบบขนส่งสาธารณะที่สะดวก ทำให้ Co-living เป็นทางเลือกของที่อยู่อาศัยแบบใหม่

ในระยะยาวโครงการนี้สามารถเป็นแบบอย่างสำหรับการสร้าง Co-Living เพื่อเป็นสวัสดิการพนักงานในขณะเดียวกัน Co-living ก็ได้ฟื้นฟูชุมชนไปด้วย Urban Sleeping Lab จะสร้างแรงผลักดันทางสังคมเพื่อเพิ่มรูปแบบการใช้ชีวิตทางเลือกที่สัมพันธ์กับไลฟ์สไตล์ของคนรุ่นใหม่ และโครงการนำร่อง Co-living ที่สร้างทีมที่มีความสุขและเสริมสร้างสภาพแวดล้อมการทำงานที่ดีและส่งเสริมสมดุลชีวิตการทำงาน (Work-Life balance) เพิ่มการเข้าถึงโอกาสในการทำงาน และดึงดูดเยาวชนทักษะสูง เข้ามารวมตัวกัน โดยมีโครงการมีกระบวนการ ดังนี้

1.  นำข้อมูลจากการศึกษาวิจัยข้อมูลเชิงพื้นที่ สภาพทางกายภาพ และความจำเป็นของผู้ใช้ในการเลือก ใช้อาคาร ลานกิจกรรม หรือสถานที่ต่างๆ ควบคู่กับการศึกษาวิจัยแนวทางการปฏิบัติของ Co-living และระบบการจัดการ มาวิเคราะห์ชุดข้อมูลเพื่อ คัดเลือกอาคาร/สิ่งปลูกสร้าง ที่เหมาะสมสำหรับ Sleeping Lab (Data analysis and tools development)

รูปที่ 6 ตัวอย่างข้อมูลจากพื้นที่ย่านนางเลิ้ง

2.      การออกแบบพื้นที่ Co-living และพื้นที่สาธารณะร่วมกับชุมชน ร่วมกับที่ปรึกษาผู้มีความเชี่ยวชาญ ผ่านกระบวนการมีส่วนร่วม (Design Co-living space)

ภาพที่ 7 ตัวอย่างการออกแบบ Co-living และ Co-housing ของโครงการ Urban Sleeping Lab 

3.  ออกแบบระบบการจัดการ Co-living และการเก็บรวบรวมข้อมูล ของ Urban Sleeping Lab ให้พร้อมดำเนินงานหลังจากการก่อสร้างเสร็จสิ้น (Design management system and platform system)

รูปที่ 8 ตัวอย่างกรอบแนวคิดการจัดการและStakeholderของ Urban Sleeping Lab

4. เริ่มกระบวนการปรับปรุงอาคาร และพัฒนาแพลตฟอร์ม (Renovate building and plattform developing)

5. ประชาสัมพันธ์โครงการ (Marketing for co-living and co-working space)

6. ทดลอง Co-living และเผยแพร่ตัวอย่างแพลตฟอร์ม (Co-living Testbed and publish demo website       platform)

7. สรุปผลการดำเนินโครงการ และนำ feedback จากผู้ใช้งานมาปรับปรุงระบบ (Feedback and Improvement)