Housing for all 01

เมืองทุกเมืองย่อมมีบ้าน แต่จะเป็นอย่างไรถ้าเราต้องการข้อมูลบ้านในแต่ละพื้นที่ มาเป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญแสดงให้เห็นถึงสภาพความเป็นอยู่ คุณภาพชีวิต และความหนาแน่นของประชากรแต่ละครัวเรือนในจังหวัดประเทศไทยได้ จึงเกิดเป็น โครงการ การพัฒนาระบบการจัดการที่อยู่อาศัยสำหรับทุกคน กรณีศึกษา เมืองมหานครและเมืองศูนย์กลางเศรษฐกิจประเทศไทย (Inclusive Housing System Development: the case of metropolitan city and regional cities in Thailand) หรือ Housing fo All ระยะ 1 เพื่อ ที่อยู่อาศัยเป็นปัจจัยพื้นฐานสำคัญ แต่ในปัจจุบันมีช่องว่างขนาดใหญ่ในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพและราคาเหมาะสม โดยเฉพาะใน กลุ่มเปราะบาง (ผู้มีรายได้น้อย, ผู้สูงอายุ) และ กลุ่มแรงงาน (First Jobber, แรงงานสร้างสรรค์) คณะวิจัยจึงริเริ่ม โครงการการพัฒนาระบบการจัดการที่อยู่อาศัยสำหรับทุกคน กรณีศึกษา เมืองมหานครและเมืองศูนย์กลางเศรษฐกิจประเทศไทย (Inclusive Housing System Development: the case of metropolitan city and regional cities in Thailand) หรือ Housing for All 1 ภายใต้ความร่วมมือของหน่วยบริหารและจัดการทุนด้านการพัฒนาระดับพื้นที่ (PMUA : บพท.) โดยการดำเนินงานโครงการมีวัตถุประสงค์หลัก 3 ด้าน

1. System (ระบบ): พัฒนากลไกฐานข้อมูลและระบบการจัดการอุปสงค์-อุปทานที่อยู่อาศัยให้เป็นปัจจุบัน

2. Situation (สถานการณ์): สร้างกลไกประเมินและติดตามสถานการณ์ที่อยู่อาศัยในพื้นที่ระดับย่านและวัดผลกระทบจริง

3. Strategy (ยุทธศาสตร์): พัฒนายุทธศาสตร์เมืองที่เน้นความร่วมมือระหว่างภาคส่วนต่างๆ

4. จุดเริ่มต้นของความเป็นไปได้

คณะวิจัยเริ่มจากการกำหนดเป้าหมายการในใช้ข้อมูล 2 ประเด็น คือ สะท้อนสถานการณ์ที่อยู่อาศัยระดับพื้นที่ และ ชี้ประเด็นเชิงลึกเฉพาะโครงการหรือแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ดำเนินงานในพื้นที่ ประกอบด้วย โครงการภายใต้แผนงานของ พอช. และโครงการภายใต้แผนงานของ พมจ.

โครงการดำเนินการคัดเลือกเมืองที่มีความสำคัญทางเศรษฐกิจและปัญหาความหนาแน่นสูง ซึ่งได้คัดเลือกพื้นที่นำร่องออกมา 5 พื้นที่นำร่อง 4 จังหวัด ดังนี้

1. กรุงเทพมหานคร เขตพระโขนง (พื้นที่เศรษฐกิจใหม่) และ เขตยานนาวา (พื้นที่ที่มีปัญหาที่อยู่อาศัยบุกรุก)

2. เทศบาลนครเชียงใหม่: มุ่งเน้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยริมคลองแม่ข่าและกลุ่มผู้สูงอายุ

3. เทศบาลนครขอนแก่น: เน้นกลุ่มเปราะบางและผู้ได้รับผลกระทบจากการพัฒนาระบบรางรถไฟ

4. เทศบาลนครหาดใหญ่ (สงขลา): มุ่งเน้นการปรับปรุงที่อยู่อาศัยทรุดโทรมและความมั่นคงในที่ดิน

คณะวิจัยเริ่มต้นจากแนวคิดการพัฒนาที่อยู่อาศัยของท้องถิ่นมี ช่องว่าง ในด้านของข้อมูลที่อยู่อาศัย ที่นำมาใช้ในการพัฒนาที่อยู่อาศัย และ การขับเคลื่อนนโยบายโดยท้องถิ่น จากการการเชื่อมโยงข้อมูลระหว่างหน่วยงาน การเก็บข้อมูลที่อยู่อาศัย และการประเมินสถานการณ์ที่อยู่อาศัย นอกจากนี้คณะวิจัยได้ใช้กรอบแนวคิด 3S เพื่อแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยอย่างเป็นระบบ โดยนิยามกรอบไว้ดังนี้

1. Supply (อุปทาน): การเพิ่มปริมาณที่พักอาศัยผ่านนโยบายรัฐ การใช้ที่ดินรัฐ (เช่น ที่ดินการรถไฟ, กรมธนารักษ์) และแรงจูงใจให้เอกชนร่วมลงทุน (PPP)

2. Subsidy (การสนับสนุน): การเพิ่มขีดความสามารถในการจ่ายผ่านกลไกการเงิน สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำสำหรับผู้มีรายได้น้อย หรือมาตรการอุดหนุนค่าเช่า

3. Stability (เสถียรภาพ): การสร้างความมั่นคงในที่อยู่อาศัย การคุ้มครองสิทธิผู้เช่า การปรับปรุงสภาพแวดล้อม และสวัสดิการซ่อมแซมบ้าน

• เพราะลงมือเราจึงพบ

จากการวิเคราะห์ข้อมูลภายใต้ประเด็นด้านที่อยู่อาศัย ที่แบ่งการวิเคราะห์เป็น 2 ส่วนได้แก่ การวิเคราะห์ภาพรวมของที่อยู่อาศัย และการวิเคราะห์เชิงประเด็น โดยจำแนกข้อมูลออกเป็นสัดส่วนย่อยของชุดข้อมูล แบ่งชั้นข้อมูลด้วยรายได้ของครัวเรือนเพื่อแบ่งระดับทางเศรษฐกิจของครัวเรือน และวิเคราะห์ความนิยมในระยะเวลา 5 ปีที่ผ่านเพื่อดูสถานการณ์ที่อยู่อาศัยที่เปลี่ยนแปลงนั้น พบประเด็นที่น่าสนใจดังนี้

Field Insights

จากการลงพื้นที่ศึกษาใน 5 พื้นที่นำร่อง 4 จังหวัด ทำให้เห็นปัญหาเชิงโครงสร้างที่แตกต่างกันตามบริบทเมือง ซึ่งคณะวิจัยพบเจอดังนี้

กรุงเทพมหานคร: คนนอกอยากเข้า แต่คนในไม่เกิดเพิ่ม ประชากรตามทะเบียนราษฎรมีแนวโน้มลดลง แต่ "ประชากรแฝง" กลับเพิ่มขึ้นทุกปี โดยเฉพาะในเขตพระโขนงที่เป็นพื้นที่เศรษฐกิจใหม่และยานนาวาที่มีปัญหาการบุกรุกที่ดินสูง

ขอนแก่น: ความเจริญช่วงชิงพื้นที่ พบภาวะ "ความเปราะบางซ้อนความเปราะบาง" โดยเฉพาะชุมชนริมรางรถไฟกว่า 2,479 ครัวเรือน ที่กำลังจะกลายเป็นคนไร้ที่อยู่อาศัยฉับพลันภายใน 5 ปี (พ.ศ. 2571) จากการพัฒนาระบบรถไฟรางคู่และรถไฟความเร็วสูง ซึ่งคนกลุ่มนี้ส่วนใหญ่เป็นแรงงานนอกระบบที่ขาดความมั่นคงด้านรายได้

เชียงใหม่: บ้านแสนสวยในเมืองที่คนท้องถิ่นเอื้อมไม่ถึง

เกิดสภาวะ Urban Gentrification ที่การเติบโตของการท่องเที่ยวและราคาที่ดินที่พุ่งสูงขึ้น ผลักดันให้คนรายได้น้อยในชุมชนดั้งเดิม (เช่น ริมคลองแม่ข่า) ถูกแทนที่ด้วยโรงแรมและธุรกิจบริการ ทำให้คนกลุ่มนี้ต้องย้ายไปอยู่ขอบนอกเมืองและแบกรับต้นทุนการเดินทางที่สูงขึ้น

หาดใหญ่: คนกระจุก ภัยพิบัติกระจาย

มีความหนาแน่นประชากรในเขตใจกลางเมืองสูงมากถึง 20,000 คนต่อตารางกิโลเมตร และพบปัญหาความเสี่ยงภัยพิบัติน้ำท่วมซ้ำซากที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อความมั่นคงของที่พักอาศัย

จากการวิเคราะห์ข้อมูล

จากการใช้เครื่องมือดิจิทัลและฐานข้อมูลสถิติวิเคราะห์ตามกรอบ OECD ทำให้พบประเด็นสำคัญ ดังนี้

ภาระค่าใช้จ่ายที่เกินขีดความสามารถ กลุ่มผู้มีรายได้น้อย (Q1) แบกรับภาระค่าที่อยู่อาศัยสูงที่สุด โดยในสงขลา กลุ่มรายได้ต่ำสุดมีภาระค่าใช้จ่ายสูงถึง 125.8% ของรายได้จริง ซึ่งบ่งบอกถึงภาวะหนี้สินล้นพ้นตัว

วิกฤตแรงงานจบใหม่ (First Jobber): ในกรุงเทพฯ กลุ่ม First Jobber ที่มีรายได้น้อยต้องจ่ายค่าเช่าสูงถึง 63.8% ของรายได้ เพื่อให้ได้อยู่อาศัยใกล้แหล่งงานในเมือง หรือที่เรียกว่าสถานการณ์ "จบใหม่ รายได้น้อย จ่ายค่าเช่าแพง"

อุปทานไม่สัมพันธ์กับอุปสงค์ (Supply Mismatch): เชียงใหม่มีที่อยู่อาศัยเหลือขายกว่า 9,591 หน่วย แต่ส่วนใหญ่เป็นบ้านราคาสูง ในขณะที่ที่อยู่อาศัยราคาประหยัดสำหรับผู้มีรายได้น้อยกลับมีไม่เพียงพอ

ข้อจำกัดทางการเงิน: สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท โดยมี อัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 70% เนื่องจากภาระหนี้ครัวเรือนที่สูง

• Housing Data Portal ผลผลิตสำคัญเป็นที่ประจักษ์

Housing Data Portal คือ แพลตฟอร์มกลางที่ทำหน้าเสมือน "ประตู" (Gateway) ในการเข้าถึงข้อมูลที่อยู่อาศัยทั้งหมด โดยใช้ระบบบัญชีข้อมูล CKAN ในการบริหารจัดการและเชื่อมโยงข้อมูลเปิด (Open Data) จากหน่วยงานต่างๆ เช่น สำนักงานสถิติแห่งชาติ (NSO), สำนักงานพัฒนารัฐบาลดิจิทัล DGA และ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ REIC เพื่อรวบรวม จัดเก็บ และแลกเปลี่ยนข้อมูล ระหว่างหน่วยงานภาคีเครือข่าย เพื่อลดการทำงานแยกส่วน (Silos) และสร้างมาตรฐานข้อมูลที่ใช้งานร่วมกันได้

ในแพลตฟอร์มแบ่งบริการ (Services) ออกเป็น 3 ส่วนหลัก ๆ ด้วยกัน ได้แก่

1. บริการข้อมูลและการวิเคราะห์ (Data Analytics): แสดงผลข้อมูลเชิงสถิติและเชิงพื้นที่ผ่าน Dashboard เช่น ภาระค่าใช้จ่ายเทียบกับรายได้แยกตามกลุ่มประชากร โดยมี Housing Stock หรือ คลังข้อมูลที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นข้อมูลที่ทีมวิจัยได้พัฒนาออกมาป็นฐานข้อมูลที่รวบรวมรายชื่ออาคาร ยูนิตว่าง และที่ดินรัฐที่มีศักยภาพ โดยแบ่งเป็น 3 กลุ่มบริการย่อยคือ 

1. การค้นหาบ้านเช่า

2. ข้อมูลประกอบการตัดสินใจ (ใกล้แหล่งงาน/โรงพยาบาล)

3. ข้อมูลบ้านร้าง/ที่ดินรัฐ

2. ระบบนำเข้าข้อมูล (Data Ingestion): ช่องทางสำหรับเจ้าหน้าที่และอาสาสมัครในการนำเข้าข้อมูลดิบจากการสำรวจหรือข้อมูลเชิงพื้นที่ (Spatial Data) โดยมี Housing Standard เป็นเกณฑ์วัดคุณภาพด้านกายภาพ สิ่งแวดล้อม และการเงิน โดยอาคารหรือที่ดินจะต้องผ่านเกณฑ์มาตรฐานนี้ก่อนที่จะถูก "นำเข้า" และปรากฏชื่อในระบบ Housing Stock เพื่อให้มั่นใจในคุณภาพการอยู่อาศัย

3. รายงานสถานการณ์ Housing Profile: ระบบที่สร้างรายงานสรุปสถานการณ์ระดับจังหวัดหรือระดับเมืองแบบอัตโนมัติ โดยจัดทำขึ้นตามกรอบแนวคิดของ UN-Habitat เพื่อ ระบุปัญหา จุดอ่อน และโอกาสในการพัฒนาที่อยู่อาศัยในระดับพื้นที่ อีกทั้งยังสามารถใช้สื่อสารข้อมูลสถานการณ์ที่ผ่านการวิเคราะห์แล้ว เพื่อให้ผู้บริหารเมืองหรือนักวางนโยบายเห็น "ช่องว่าง" และทิศทางในการออกแบบมาตรการสนับสนุน (3S: Supply, Subsidies, Stability) ได้อย่างแม่นยำ

• Impact 4P with Urban Studies Lab

จากการกระบวนการทำงานในโครงการนั้น คณะวิจัยได้ผลกระทบยิ่งใหญ่ (Impact) ผ่านกรอบ 4P ของ Urban Studies Lab ได้ดังนี้

1. Policy: ออกแบบเพื่อนำไปสู่ นโยบายเมืองที่เป็นไปได้

เกิดการเปลี่ยนจากการออกแบบนโยบายตามโควตา สู่การเป็น "Evidence-based Policy" หรือการใช้นวัตกรรมข้อมูลนำทางการตัดสินใจ เช่น ข้อเสนอเครื่องมือ FAR Bonus เพื่อจูงใจเอกชนสร้างที่อยู่ราคาถูก และยุทธศาสตร์การจัดการที่ดินรัฐเพื่อกลุ่มเปราะบาง

2. Process: เชื่อมโยงทุกคนเข้าด้วยกัน

เกิดกลไกเชื่อมโยงข้อมูลข้ามหน่วยงานที่เคยแยกส่วนกัน (Silos) ผ่านการทำ MOU ข้อมูลที่อยู่อาศัยแห่งชาติ และสร้างมาตรฐานการประเมินสถานการณ์ (Housing Snapshot) ที่ใช้งานร่วมกันได้ทุกระดับ

3. People: มีผู้เชี่ยวชาญแทรกซึมในทุกจุด

เจ้าหน้าที่ภาครัฐในระดับท้องถิ่นได้รับการยกระดับทักษะ Digital & Data Literacy สามารถใช้เครื่องมือจัดเก็บข้อมูล (แผนที่เดินดิน, Kobo Toolbox) เพื่อสำรวจความต้องการจริงของชุมชนและบริหารจัดการงบประมาณได้อย่างแม่นยำ

4. Place: ความเป็นไปได้ในทุกพื้นที่

ชุมชนในพื้นที่นำร่อง เช่น ริมคลองแม่ข่าหรือริมทางรถไฟ มีโอกาสเข้าถึงที่อยู่อาศัยที่ปลอดภัยและมั่นคงขึ้น เกิดโมเดล "พื้นที่น่าอยู่" ที่เข้าถึงบริการพื้นฐานและแหล่งงานได้ง่าย ลดความเหลื่อมล้ำในการใช้ชีวิตในเมือง

พวกเรา Urban Studies Lab ยังคงต้องการขยายผลของโครงการเพื่อขับเคลื่อนความเป็นไปได้ในทุกมุมเมือง และส่งเสริมให้นโยบายด้านพัฒนาเมืองสามารถขับเคลื่อนไปได้อย่างมีประสิทธิภาพ

“สร้างระบบการบริหารจัดการเมืองน่าอยู่

ในพื้นที่เมืองศูนย์กลางเศรษฐกิจระดับภาคที่สนับสนุนการเข้าถึงที่อยู่อาศัยในเมืองที่เข้าถึงได้สำหรับทุกคน”