อุปสรรค ของคนเมือง กับการมี “บ้านในฝัน”

Chayapon[04] Sitikornvorakul
1 day ago
2 min read

“บ้านในฝัน” คงเป็นความฝันของ คนเมือง หลายๆคน ไม่ว่าจะ บ้านที่ สงบเงียบเหมาะแก่การใช้ชีวิตช่วงบั่นปลาย หรือ บ้านที่ เดินทางสะดวก ใกล้แหล่งงาน หรือ แหล่งบันเทิง จนกระทั่ง หันมองกลับมาที่ความเป็นจริง เมื่อข้อมูลสถิติกรุงเทพมหานคร บ่งชี้ถึง ภาระค่าใช้จ่าย กับการมี “บ้าน” ในปัจจุบัน อาจมีอุปสรรคทางการเงินคอยสกัด และ เลื่อนภาพฝันเหล่านี้ออกไป

พอมองรายได้ในปัจจุบัน การมีบ้านในฝัน อาจะจะเป็นแผนระยะยาวอันเลือนลาง เมื่อพวกเราจำลอง รายรับในแต่ละช่วงรายได้ เทียบกับอัตราการกู้สินเชื่อสูงสุดโดยประมาณ เพื่อดูว่าเป้าหมาย ”บ้านในฝัน” จะเริ่มเป็นจริงได้ ในเงินเดือนช่วงไหน จากการศึกษาพบว่า พนักงานเงินเดือนรายได้ 15,000 - 21,000 บาท วงเงินกู้ซื้อบ้าน โดยประมาณสูงสุดอยู่ที่ 1,500,000 - 2,100,000 บาท (คิดจาก สูตรคำนวณ ยอดผ่อนชำระสูงสุดของผู้กู้) ซึ่งพอมาเทียบจาก สถิติจากการสำรวจภาวะเศรษฐกิจและสังคมของครัวเรือน พ.ศ. 2566 ในพื้นที่กรุงเทพฯพบว่า ช่วงรายได้ 15,000 - 21,000 บาท มีสัดส่วนเลือกที่จะเช่าอยู่มากกว่าการกู้ซื้อบ้าน เพราะ อาจจะยังไม่พร้อมจะที่จะแบกภาระ ด้านการผ่อนที่อยู่อาศัย

ในขณะเดียวกัน ที่ช่วงรายได้ที่พร้อมแบกรับภาระ จะอยู่ในช่วง (รายได้มากกว่า 47,000 บาท) โดยจากข้อมูลสถิติพบว่า เริ่มมีสัดส่วนการแบกรับภาระการผ่อน ที่อยู่อาศัย ใกล้เคียงพอๆกับ ภาระการเช่าที่พักอาศัย ซึ่ง อาจแปลว่าว่าช่วงรายได้นี้อาจเป็นเป้าหมายสำหรับคนต้องการมีบ้านในฝันรึเปล่านะ?

แต่พอมองลึกลงไปในรายละเอียด กลับพบว่า มูลค่าสินเชื่อที่ได้ออกได้สูงสุด อาจไม่เพียงพอต่อการ เป็นเจ้าของ”บ้านในฝัน” ที่อยู่อาศัยในเมือง จากปัญหา สภาวะเงินเฟ้อ* และ ราคาบ้านที่สูงมากยิ่งขึ้น รวมไปถึงมูลค่าบ้านที่ไม่สอดคล้องกับค่าครองชีพ ส่งผลให้เงินก้อนนี้อาจจะ ไม่เพียงพอ ต่อการมี “บ้าน” ในทำเลที่วางแผนไว้ ยิ่งไปกว่านั้นเมื่อปัญหาเชิงโครงสร้าง ต่อไปนี้ ยังคงเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ต้นทุนที่อยู่อาศัยและค่าครองชีพที่สูงขึ้น โดยเฉพาะพื้นที่ในเขตเมือง ที่มีโครงสร้างพื้นฐาน และ ขนส่งมวลชนที่ครบครัน ส่งผลให้กลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางประสบปัญหาในการหาที่อยู่อาศัยที่ต้องการ และ เหมาะสมกับกำลังซื้อ

การเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างของครัวเรือน จากฐานข้อมุลทะเบียนราษฎร (กรมการปกครอง) สะท้อนให้เห็นการเปลี่ยนแปลงของ ขนาดครัวเรือนที่มีแนวโน้มลดลง ในขณะที่ จำนวนครัวเรือนเพิ่มขึ้น การเปลี่ยนแปลงดังกล่าวมีแนวโน้มที่จะส่งผลต่อความต้องการด้านที่อยู่อาศัย รูปแบบ บ้านเดี่ยว ที่ลดลง โดยจะเน้นการเพิ่มความต้องการที่อยู่อาศัยขนาดพอเหมาะที่มากขึ้น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ จึงมีจำนวนลดลง จึงส่งผลให้ “บ้านในฝัน” อาจถูกเลื่อนไกลออกไปชานเมือง มากยิ่งขึ้น หรือ เปลี่ยนรูปแบบการเช่าเพื่ออยู่ หรือ เปลี่ยนไปเป็นอย่างอื่นแทน

จากอุปสรรคข้างต้น การมีเป้าหมาย “บ้านในฝัน” ไม่ควรคำนึงถึงแค่ ราคาบ้าน แต่ควรคำนึงถึง มูลค่าการตกแต่ง ซ่อมแซมภายใน ภายนอก และ ค่าใช้จ่ายในการย้ายเข้าอยู่ในระยะยาว ที่อาจสร้างความบานปลาย ไปให้งบประมาณที่ตั้งเอาไว้ ในบางที“บ้านในฝัน” ในช่วงรายได้ที่เราคาดการณ์ไว้ อาจถูกลดทอน ตัดงบลงเหลือเพียง “ห้องสตูดิโอ ในคอนโดมิเนียม” หรือ บ้านพักในจังหวัดใกล้เคียง ที่จะต้องใช้เวลาฝ่าจราจรในชั่วโมงเร่งด่วนเข้ามาทำงานในเมืองก็เป็นได้

อย่างไรก็ตาม เรามาลองมอง ตัวอย่าง นานาชาติ กับการแก้ไขสถานการณ์ที่อยู่อาศัยลักษณะนี้ ด้วย กลไกด้านการอุดหนุนทางการเงิน (Financial Subsidization) ผ่าน กลไกสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Housing Loans)

การให้สินเชื่อที่อยู่อาศัย (Housing Loans) การสนับสนุนสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย ใน เกาหลีใต้ และ เดนมาร์ก จัดตั้งหน่วยงานเฉพาะ ที่สนับสนุนการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยโดยใช้วิธีการ ระดมทุนผ่าน ตราสารหนี้ ที่มี สินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage-backed Securities: MBS) ตราสารหนี้ Covered Bonds ในทั้งเกาหลีใต้และเดนมาร์ก (Lawson & Ruonavaara, 2019).

สิงคโปร์ มีวิธีการสนับสนุนสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่แตกต่างออกไป โดย ให้สมาชิกสามารถ ผ่อนค่างวดด้วยเงินออม ในกองทุนประกันสังคม ภาคบังคับ (Central Provident Fund: CPF) วิธีนี้ช่วยลดผลกระทบต่อการบริโภคของครัวเรือนหลังจากเป็นหนี้ที่อยู่อาศัย เนื่องจากผู้กู้สามารถใช้เงินออมในกองทุน CPF มาชำระค่างวดได้โดยไม่ต้องใช้เงินสดจากรายได้ประจำ วิธีนี้ช่วยลดผลกระทบต่อการบริโภคของครัวเรือนหลังจากเป็นหนี้ที่อยู่อาศัย เนื่องจากผู้กู้สามารถใช้เงินออมในกองทุน CPF มาชำระค่างวดได้โดยไม่ต้องใช้เงินสดจากรายได้ประจำ

จากสถานการณ์ข้างต้น พวกเราได้ศึกษาวิจัย สภาวการณ์ด้านที่อยู่อาศัย ทั้งด้านความต้องการผู้อยู่ และ ตลาดที่อยู่อาศัย โดย มุ่งเน้น การพัฒนานโยบาย และ กลไกเกี่ยวกับการสร้างความมั่นคง ด้านที่อยู่อาศัย ในประเทศไทย ผ่านการใช้ “Housing Profile Platform” ซึ่งจะเป็นเครื่องมือที่ สนับสนุนการตัดสินใจในเชิงนโยบาย และ ประเมินสถานการณ์ด้านที่อยู่อาศัย ในระดับพื้นที่ให้แก่ หน่วยงานภาครัฐ หรือ

ภาคเอกชนในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ รวมไปถึง ภาคประชาชน ที่ต้องการเทียบ ราคาเช่าที่พักอาศัย ควบคู่ไปกับ สิ่งอำนวยความสะดวกโดยรอบ เพื่อใช้เป็นอีกหนึ่งเครื่องมือในการประกอบการตัดสินใจ การเลือกที่อยู่อาศัย

แม้ว่าเป้าหมายการมี “บ้านในฝัน” อาจเจออุปสรรคมากมาย แต่เราหวังว่าการศึกษาแบบเจาะลึกของ City scope จะเป็นหนึ่งกระบอกเสียง ที่จะส่งต่อให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้อง นำไปปรับปรุง พัฒนาเชิง นโยบาย และ กายภาพ ควบคู่ไปกับ เปิดเผยฐานข้อมูลให้แก่ภาคประชาชน และ สนับสนุนเป้าหมายการมี “บ้านในฝัน” กับทุกคน รวมไปถึง ส่งเสริมให้เกิดการเข้าถึงที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพ และ ผลักดันการลด ปัญหาสภาวะการณ์ด้านที่อยู่อาศัยที่เล่ามาข้างต้นต่อไป